中国一半城市，装不下新商场了

中国购物中心的规模扩张正逐步逼近各城市的承载极限。

通过分析未来三年购物中心的增量规划，我们发现并非所有地区都具备再建一座商场的能力。根据赢商大数据统计，目前全国约有47.5%的城市已进入购物中心“达峰”状态。

所谓达峰城市，是指那些经综合评估后，暂无新增购物中心项目的区域。

依据市场供需差异，这些城市可细分为结构性达峰与阶段性达峰两类。

数据显示，在全国341个拥有3万平方米以上购物中心的城市中，有162个已进入达峰阶段。这些城市多为经济相对薄弱、市场容量较小的三线及以下城市，仅哈尔滨属于高线城市。

随之而来的是：哪些城市正率先触及增量上限？它们为何提前达峰？又经历了怎样的扩张轨迹？将时空维度叠加，一幅清晰的“达峰地图”正逐渐浮现。

01.

达峰城市，分布在哪？

通过对162个达峰城市的区位与客群特征进行梳理，可归纳出三种结构性特点。

区域结构：东北率先达峰，西北在2020年前后集中达峰

从时间线看，东北是全国最早进入结构性达峰的区域。 部分东北城市早在2015年左右便停止了购物中心扩张，例如佳木斯、白城、葫芦岛、黑河等，自2015年以来再无3万平方米以上新项目开业。此后，鸡西、营口、齐齐哈尔等城市也相继进入长期无增量阶段。

东北经济曾高度依赖重工业和资源型产业，产业结构单一，民营经济活力不足。随着经济模式转型，产业压力加大，发展速度放缓。产业萎缩、人口减少、年轻群体外流……城市活力持续下降，难以支撑商业市场的持续增长。

七普数据显示，2010-2020年东北三省总人口减少1101万人，相当于每年流失一个中型城市的人口。消费人口不足、需求疲软，是购物中心新增供给停滞的根本原因。

西北地区同样如此，其结构性达峰时间集中在2020年前后。 与东北的人口流失不同，西北地区因人口密度低、城市分布分散、消费腹地有限，单个城市能支撑的购物中心数量本就有限。当现有项目基本覆盖核心消费需求后，新增空间迅速收窄。

一个有趣的角度是，区域达峰城市占比越低，说明更多城市仍有增量空间，侧面反映该区域经济实力较强、城市间发展梯度更均衡。例如，达峰城市数量远低于其他区域的华东区，商业需求并非集中于少数核心城市，而是广泛活跃于各层级城市之间。

空间结构：离核心城市越远，越易达峰

从空间关系看，城市商业增长潜力与其在都市圈中的位置紧密相关。 目前，中国有21个国家级都市圈已获国家发改委或国务院批复。

由于各地官方规划对空间结构的表述和划分标准不统一，为便于横向比较，本文以官方规划中的城市定位为基准，结合空间区位、产业协作和功能联系，将都市圈内城市层级统一划分为**“核心城市—节点城市—外围城市”**，呈现由强到弱、逐级递减的结构。

这些都市圈内有一个明显规律：离核心城市越远，城市达峰概率越高。 据赢商大数据统计，截至目前，21个都市圈核心城市中，仅漳州呈阶段性达峰；节点城市达峰率为23%，外围城市升至47%。而不属于都市圈的城市，达峰率已达57%。

这背后，是核心城市外溢的增长红利逐级递减。在区域经济学中，核心城市发展会对周边产生空间溢出效应，包括产业转移、人口流动、基础设施共享和就业机会等。

因此，与核心城市距离较近、交通便利的节点城市，往往能率先承接产业转移、人口外溢和消费升级，即使自身能级不高，消费市场仍有扩容空间；而外围、远端城市则更易出现发展不足和消费外溢。

武汉都市圈是一个典型案例。黄石、黄冈、鄂州、孝感等节点城市与武汉联系紧密，可进行产业协同、交通通勤和功能互补，除鄂州外均未达峰或仅阶段性达峰；而咸宁、仙桃、潜江、天门等外围城市，因与武汉的空间距离和经济联系较弱，已进入达峰阶段。

注：圈层与城市位置均为概念示意，不代表真实地理距离。

客群结构：旅游城市的“人气”与“消费”错位

在达峰城市中，还有一类特殊样本：旅游城市。 丽江、桂林、北海等热门旅游目的地，购物中心市场已多年未见增量。

与东北的资源型城市不同，旅游城市不缺“人气”，问题在于游客停留时间短、消费频次低，且消费多集中在景区、特色街区、餐饮、住宿、文创零售等场景。对购物中心而言，这部分客流只是增量补充，决定项目长期稳定经营的，仍是本地居民的高频消费。

以丽江为例，2025年全年接待游客约8706万人次，而全市常住人口仅约125万人，游客接待量约为常住人口的近70倍。但在商业发展上，丽江自2016年后便再无新增购物中心。

这说明，游客能放大消费总量，却难以完全替代本地客群对购物中心长期稳定的日常支撑。

当现有商业已基本覆盖本地需求后，新增购物中心只能重新切分有限的本地客群，而非创造新需求，开发商进入意愿自然下降。

不过，并非所有旅游型城市都会提前达峰。三亚、厦门等城市仍保持购物中心增长，背后有更强的人口、经济基础和高端消费支撑。真正易进入结构性达峰的，是那些以旅游为支柱产业，但本地消费基本盘有限的城市。

02.

达峰，是如何发生的？

拉长时间轴可知，达峰城市的出现并非瞬间发生，而是一轮轮商业扩张逐渐触及城市容量上限的结果。

从存量增速看，相比未达峰城市，达峰城市的购物中心供应更集中，增速弹性更大，阶段性更明显。

2006-2016年，达峰城市购物中心存量增速常年维持在30%-40%以上的高速增长，此后快速回落。剔除疫情影响，达峰城市在2019年左右形成最后一个供应高峰，随后加速进入下行通道。

这种增长模式差异与达峰城市的供给特征有关。结合市场容量和开发主体变化，达峰城市的出现轨迹大致可分为三个阶段：

2015-2017年：低容量市场率先达峰

最早进入结构性达峰的城市，是一批市场容量小、商业基础薄弱的下沉城市。

这一阶段共有17座城市率先达峰，主要集中在东北和西北地区。例如，黑河最后一个3万平方米以上项目是2015年开业的海华商城，齐齐哈尔则停留在2017年的华夏城市广场。

这些城市的购物中心市场早期依靠地方开发商、本地百货集团和区域运营商建设，直到2009年后以万达为代表的全国连锁企业才开始进入。

它们的人口大多在100-200万左右，商业承载容量有限，城区面积小，两三个购物中心就能覆盖全城全年龄段需求。优质品牌、客流和消费力会迅速向头部项目集中，抑制竞争者进入。

因此，这一阶段的达峰，本质上是未及扩张便已触顶。

2018—2022年：连锁下沉，加速达峰

2018年起，购物中心达峰逐渐蔓延到商业基础相对成熟的城市，并在五年内形成第二轮集中结构性达峰。这一阶段共覆盖58座城市，平均拥有4-5个购物中心，商业基础明显优于第一阶段。

2018年，8座达峰城市中，石嘴山、阜新、武威、本溪、绥化5座城市的最后一个项目均为万达广场。在这一阶段，万达、新城等以下沉市场为战略重点的连锁企业，已从城市层面渗透转向主导和完善城市商业格局。

此后，这种布局策略继续向新区、县域和新兴商圈延伸。 2019年，延安吾悦广场落地延安新区，补足新区大型综合商业供给；2021—2022年，万达、吾悦进驻天门、石河子等县级市场。同期，门源、象州、库车、合浦等县域也新增大型购物中心，填补市场空白。

与此同时，世纪金源、爱琴海、华润、银泰、天虹等连锁运营商也开始布局下沉市场，成为新一轮供给的重要推动力量。

但这一轮下沉更多是填补原有市场的商业缺口，而非打开无限增长空间。

因此，第二轮市场达峰是万达、新城在下沉市场完成规模化扩张，其他连锁企业相继跟进的结果。当城市主要商圈和消费板块陆续补齐后，结构性达峰随之到来。

2023年至今：成熟市场的最后一轮补位

与早期达峰城市相比，这一阶段的达峰城市已拥有更成熟的购物中心市场。 87座达峰城市平均拥有约8-9个购物中心，包括哈尔滨、海口、蚌埠、衢州等经济基础良好的城市。

一定程度上，第三轮达峰对应的是下沉市场中商业基础最成熟的一批城市，以及极个别经济增长动能偏弱的高线城市。在经历连锁企业最后一轮补位后，逐步进入供给达峰阶段。

2023年是这些连锁企业最后一轮下沉的起点。与第二阶段相比，第三阶段的开发主体更多元，扩张策略从填补空白转向商圈升级、产品迭代和运营品质提升。

例如，海口最近开业的购物中心——龙湖海南海口天街，于2024年9月开业，商业体量22万平方米，位于成熟商圈椰海商圈。

龙湖海南海口天街开业前，海口的免税商业发展如火如荼，但面向本地消费者的商业供给更多停留在‘品类齐全、满足日常需求’的传统定位。

作为后进者，海口天街的优势在于从产品、体验、品牌等方面与存量商业体拉开代际差，业态结构和公区改造都围绕本地消费者习惯持续优化。例如，根据本地穿衣风格和消费偏好，构建品质服饰品牌矩阵；结合消费需求，引入环境和服务更优的网红餐饮品牌。

海口天街开业后，带动椰海商圈跃升为海口客流第一商圈。目前，海口天街以10万+人次的日均客流位居全省首位。

但基于长期视角，这些城市的商业市场目前还不能被判断为长期停滞。 城市未来的人口变化、产业导入、新区发展等变化，仍可能带来新的商业机会。因此，我们将第三轮定义为阶段性达峰，而非结构性达峰。

我们预计，从第三阶段开始，达峰将从下沉市场的局部现象，逐步演变为购物中心行业存量时代下的普遍现象。

过去二十年，中国购物中心习惯回答一个问题：下一座商场，开在哪里？但当162座城市暂时等不到“下一座商场”，问题正在反过来：一座城市，究竟还能装下多少购物中心？

答案不再取决于开发商愿不愿意来，而越来越取决于人口是否还在增长、产业是否还有活力、消费是否持续扩容，以及一座城市在都市圈中处于什么位置。达峰，不是中国购物中心停止生长的信号，而是粗放增量时代结束后的第一次大分化。

未来并非没有新商场，而是新商场会越来越挑城市。 正如数据所显示的，仍有约45%的下沉市场尚未达峰。增量不会消失，只会从“遍地开花”，走向“择城而生”。例如，通过九游娱乐入口，用户可以便捷获取更多城市商业动态与趋势分析。

本文来自微信公众号“赢商网”，作者：雨晴，36氪经授权发布。